אחת השאלות הראשונות שעולה באסיפת דיירים שבה מתחילים לדבר על תוספת ממ"דים היא כמובן המחיר. זה טבעי. לפני שמחליטים אם לצאת לפרויקט, כל משפחה רוצה להבין איזה סכום היא צפויה לשלם, האם מדובר בהוצאה שניתן לעמוד בה ומה בדיוק כלול במחיר.הבעיה מתחילה כאשר מנסים לקבל תשובה מדויקת עוד לפני שקיימת תוכנית.
אפשר למצוא ברשת טווחי מחירים רבים לבניית ממ"ד, אבל בבניין משותף שני פרויקטים שנראים דומים יכולים להסתיים בעלויות שונות מאוד. מספר הקומות הוא רק חלק מהתמונה. סוג הקרקע, הביסוס הנדרש, נגישות לחצר, חניות, תשתיות קיימות, רמת הגמר ואפילו המקום שבו ניתן להציב מנוף או משאבת בטון יכולים להשפיע על התקציב.
לכן השאלה הנכונה אינה רק "כמה עולה ממ"ד", אלא "מה צריך לבצע בבניין הספציפי שלנו כדי להוסיף ממ"דים בצורה תקינה?"
המחיר מתחיל מתחת לאדמה
כשמסתכלים על ממ"ד מוכן רואים את החדר עצמו: קירות בטון, חלון, דלת וריצוף. חלק משמעותי מהעבודה, לעומת זאת, נמצא דווקא במקום שאינו נראה בסיום הפרויקט.
עמודת ממ"דים היא מבנה בעל משקל משמעותי, ולכן צריך לתכנן לה מערכת ביסוס שמתאימה לקרקע ולבניין. סוג היסודות אינו נקבע לפי העדפה של הקבלן אלא לפי התכנון ההנדסי ותנאי השטח.
בבניין אחד ניתן לבצע את העבודות באופן יחסית ישיר. בבניין אחר קיימים קווי ביוב, תשתיות, חניות או מבנים קיימים בדיוק באזור שבו רוצים לבנות. לפעמים גם הגישה לציוד כבד מוגבלת.
כל אלה משפיעים על היקף העבודה ועל המחיר עוד לפני שהתחילה יציקת הקיר הראשון.
גם מספר הדירות המשתתפות משנה את התמונה
בפרויקט שבו כל הדירות בטור אנכי מצטרפות, ניתן בדרך כלל לתכנן את המערכת כמכלול. כאשר רק חלק מבעלי הדירות מעוניינים להצטרף, התכנון עשוי להיות מורכב יותר.
צריך להבין מה נבנה בכל קומה, כיצד מועברים העומסים ומה קורה בדירה שאינה מצטרפת בשלב הנוכחי. לעיתים יש צורך להכין מעטפת או פתרון שמאפשר המשכיות הנדסית גם כאשר לא כל הדירות מקבלות ממ"ד מלא.
לכן מחיר "לדירה" שניתן ללא בדיקת מספר המשתתפים והמבנה הקיים עלול להיות חסר משמעות.
מה כוללת בכלל הצעת המחיר?
זו אחת הנקודות שבהן ועדי בתים נופלים לא פעם.
שתי הצעות יכולות להיראות כאילו אחת זולה בעשרות אלפי שקלים, אבל כאשר בודקים אותן לעומק מתברר שהן פשוט אינן כוללות את אותם דברים.
האם המחיר כולל תכנון אדריכלי? תכנון קונסטרוקציה? מדידה? רישוי? בדיקות מעבדה? עבודות פיתוח לאחר הבנייה? תיקון חזיתות? איטום? חיבור הדירה לממ"ד? ריצוף וצבע? פינוי פסולת? פיקוח?
אם אין בסיס אחיד להשוואה, המספר בשורה התחתונה אינו מספר שאפשר לקבל לפיו החלטה.
למה כדאי לסגור תכנון לפני שפונים לקבלנים?
יש פיתוי לפנות קודם לקבלן ולקבל "מחיר סדר גודל". לצורך התרשמות ראשונית זה יכול להיות שימושי, אבל אסור לבלבל בין הערכה לבין תקציב פרויקט.
כל עוד אין תכנון ברור, לקבלן חסרים נתונים. הוא יכול לתמחר רק על סמך הנחות. אם לאחר מכן יתברר שנדרשים יסודות אחרים, עבודות נוספות, שינוי בתשתיות או פתרון מורכב יותר, המחיר ישתנה.
כאשר התכנון האדריכלי וההנדסי מתקדם והיקף העבודה מוגדר, אפשר להכין מפרט וכתב כמויות ולבקש מכמה קבלנים לתמחר את אותה עבודה.
רק אז ההשוואה הופכת אמיתית. גם רמת הגמר משפיעה
לא כל ועד רוצה לקבל את אותו מוצר.
יש בניינים שבהם המטרה היא להשלים ממ"דים ברמת גמר בסיסית ולהשאיר לכל דייר התאמות פרטיות. אחרים רוצים שהפרויקט יכלול גם ריצוף, צבע, חשמל, עבודות חוץ ושיקום מלא של השטח המשותף.
אפילו סוג החלון והפתחים הקיימים בדירה יכולים להשפיע על העבודות הנדרשות לחיבור הממ"ד.
לכן רצוי להחליט מראש מהו קו הסיום של הקבלן ומה נשאר לביצוע עצמאי של כל משפחה.
אל תשכחו את הבניין שמסביב לממ"ד
בניית עמודת ממ"דים אינה מתרחשת בחלל ריק. קבלן נכנס לבניין קיים שבו אנשים ממשיכים לחיות.
לעיתים צריך לפרק שביל, להזיז מזגן, לשנות ניקוז, לפרק גדר או לשקם גינה לאחר סיום העבודות. אם הדברים האלה אינם מופיעים במסמכי הפרויקט, הם עלולים להפוך בהמשך לתוספות מחיר.
דווקא עבודות קטנות לכאורה הן לעיתים המקור לוויכוחים בסוף הפרויקט: מי מחזיר את הריצוף? מי מתקן את ההשקיה? האם הצביעה החיצונית כלולה? ומה קורה אם נפגעת תשתית קיימת?
כדאי שהדברים יהיו ברורים מראש.
אז מתי אפשר לדעת כמה יעלה הפרויקט?
לא צריך להגיע לתוכנית ביצוע אחרונה כדי לקבל אומדן ראשוני, אבל ככל שרוצים מספר מדויק יותר, צריך יותר מידע.
השלב הראשון הוא בדיקת היתכנות אדריכלית והנדסית לבניית ממ"ד. לאחר שנבחר מיקום אפשרי וברור פחות או יותר איזה פתרון נדרש, אפשר לגבש אומדן רציני יותר. לאחר תכנון מפורט וכתב כמויות ניתן כבר לבצע מכרז בין קבלנים ולקבל הצעות שאפשר להשוות ביניהן.
זו גם הסיבה שלא נכון לבחור את המתכנן או הקבלן רק לפי המספר הראשוני הנמוך ביותר.
בפרויקט מורכב כמו תוספת ממ"דים, תכנון מוקדם אמנם עולה כסף, אבל הוא גם הכלי שמאפשר לדעת על מה משלמים.
מי שבוחן בניית ממ"דים בבניינים קיימים צריך להסתכל על המחיר כחלק מתמונה רחבה יותר: תכנון, רישוי, קונסטרוקציה, ביצוע ופיקוח. ככל שכל אלה מוגדרים בצורה ברורה יותר לפני החתימה עם הקבלן, כך קטן הסיכוי שהתקציב יתנפח תוך כדי העבודה.